Calcolatore affitto vs mutuo
Confronta il patrimonio stimato acquistando casa con un mutuo oppure restando in affitto e investendo capitale e differenze di cassa.
Parametri
Confronto patrimoniale
Patrimonio stimato dopo 10 anni
Acquistando
109.942,43 €
Casa al netto di vendita e debito
Restando in affitto
50.149,66 €
Capitale iniziale e differenze di cassa
Differenza patrimoniale stimata
59.792,77 €
Nelle ipotesi inserite, il patrimonio stimato dell'acquisto è maggiore.
Rata mutuo
1.001,25 €
Canone iniziale
1.000,00 €
Valore immobile
250.000,00 €
Debito residuo
140.057,57 €
Capitale affitto
50.149,66 €
Acquisto, valore reale
90.191,08 €
Affitto, valore reale
41.140,19 €
Nelle ipotesi inserite, l'acquisto raggiunge o supera per la prima volta il patrimonio dell'affitto al 1° anno.
Uno o più costi di acquisto o vendita sono a zero e restano esclusi finché non li inserisci.
Il mutuo usa una rata alla francese a TAN fisso. Ogni mese calcoliamo interessi sul debito residuo e quota capitale; dopo l'ultima rata il debito resta a zero.
Entrambe le alternative partono dalle stesse risorse. Chi resta in affitto investe anticipo e costi di acquisto non sostenuti, poi aggiunge o preleva ogni mese la differenza tra costo del proprietario e canone.
Il patrimonio dell'acquisto è il valore stimato della casa meno costi di vendita e debito residuo. Non include automaticamente imposte, detrazioni, agevolazioni, lavori, arredi o costi non inseriti.
Le simulazioni sono indicative e non sostituiscono il parere di un professionista abilitato. Valuta sempre con la tua banca o un consulente.
Leggi il Financial Disclaimer completoSintesi annuale
| Anno | Valore immobile | Debito residuo | Patrimonio acquisto | Patrimonio affitto | Differenza |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 250.000,00 € | 194.903,80 € | 55.096,20 € | 50.014,97 € | 5.081,24 € |
| 2 | 250.000,00 € | 189.626,34 € | 60.373,66 € | 50.029,93 € | 10.343,73 € |
| 3 | 250.000,00 € | 184.161,18 € | 65.838,82 € | 50.044,90 € | 15.793,92 € |
| 4 | 250.000,00 € | 178.501,64 € | 71.498,36 € | 50.059,86 € | 21.438,50 € |
| 5 | 250.000,00 € | 172.640,81 € | 77.359,19 € | 50.074,83 € | 27.284,36 € |
Perché rata e canone non bastano
Confrontare soltanto rata e affitto trascura due elementi importanti. Una parte della rata riduce il debito e aumenta il patrimonio immobiliare; chi resta in affitto conserva invece anticipo e costi iniziali e può investirli. Il calcolatore confronta questi patrimoni usando le stesse risorse iniziali e le differenze di cassa mensili.
La rata è calcolata con un ammortamento alla francese a tasso fisso. Per analizzare separatamente un finanziamento puoi usare il calcolatore mutuo e approfondire la differenza tra TAN e TAEG.
Orizzonte temporale e costi dimenticati
La permanenza prevista può cambiare molto il confronto. Su periodi brevi, notaio, imposte, agenzia e costi di vendita pesano su meno anni. Su periodi lunghi acquistano maggiore importanza manutenzione, debito residuo, crescita del canone e variazione del valore della casa.
Il calcolatore non presume importi fiscali o comunali. Inserisci nelle opzioni avanzate soltanto costi coerenti con il tuo caso, evitando di lasciare a zero spese che sai di dover sostenere. Il rapporto tra mutuo e prezzo è il Loan to Value (LTV).
Quando il confronto non è sufficiente
Rivalutazione immobiliare e rendimento del capitale sono ipotesi costanti, non previsioni. Il valore reale corregge i risultati per l'inflazione, ma non misura volatilità, facilità di vendita, rischio di spese straordinarie o stabilità del canone.
La decisione richiede anche fattori non finanziari: mobilità lavorativa, stabilità familiare, qualità e posizione dell'abitazione, riserva di emergenza e sostenibilità della rata. Usa il risultato per capire quali ipotesi contano, non come indicazione automatica ad acquistare o restare in affitto.
FAQ
E meglio affittare o comprare casa?
Non esiste una risposta valida per tutti. Il risultato dipende da permanenza, anticipo, tasso, costi, canone e ipotesi sul valore della casa e sul rendimento del capitale. Il calcolatore confronta soltanto il patrimonio stimato nelle condizioni inserite. Mobilita, stabilita familiare, rischio e preferenze personali richiedono una valutazione separata.
Perche il confronto considera il capitale iniziale?
Chi acquista usa anticipo e costi iniziali per la casa. Per confrontare le alternative con le stesse risorse, il modello assegna lo stesso capitale iniziale all affittuario e ne simula l investimento. Ignorare questo capitale favorirebbe artificialmente una delle due opzioni e ridurrebbe il confronto alla sola rata contro il canone.
Come sono calcolati rata e debito residuo?
La rata usa un ammortamento alla francese a tasso fisso: il TAN viene diviso per dodici e ogni rata comprende interessi sul debito residuo e rimborso del capitale. Il debito viene aggiornato mese per mese senza arrotondamenti intermedi. Il calcolatore non simula tassi variabili, surroghe o variazioni future della rata.
Il calcolatore include tasse e costi notarili?
Non stima automaticamente imposte, notaio, agenzia, istruttoria, manutenzione, assicurazioni o tributi locali. Puoi includere gli importi pertinenti nei costi iniziali, nei costi annui del proprietario e nei costi di vendita. Agevolazioni, detrazioni e situazioni fiscali personali restano escluse e possono modificare il risultato reale.
Cosa significa punto di pareggio?
E il primo anno della simulazione in cui il patrimonio netto stimato dell acquisto raggiunge o supera quello dell affitto. Non indica che comprare sia sempre preferibile da quel momento: le curve possono cambiare con nuove ipotesi e il confronto non misura liquidita, rischio, mobilita o qualita abitativa.