Calcolatore Mutuo 2026: Simulazione Tassi, Rate e Risparmio Reale

Stai pensando di comprare casa? Magari è da mesi che scorri annunci su Immobiliare.it la sera dopo cena, e ogni volta che leggi la parola “mutuo” ti sale un piccolo nodo allo stomaco.

“Ce la farò? Quanto mi costerà davvero? E se i tassi risalgono?”

Tranquillo: ci sono passato anch’io. E come te, migliaia di persone in Italia stanno cercando di capire se il 2026 sarà l’anno giusto per fare il passo definitivo.

Negli ultimi mesi la situazione è cambiata: dopo anni di tassi altissimi, la BCE ha iniziato a tagliare, le banche stanno aggiornando le offerte e i nuovi mutui stanno diventando finalmente più accessibili.

Ma tra Eurirs, spread, TAEG, fisso o variabile, è facilissimo perdersi. Per questo motivo ho preparato per te una guida chiara, senza tecnicismi inutili — e soprattutto il Calcolatore Mutuo 2026 più semplice e aggiornato che puoi trovare online.

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Tassi mutuo oggi (dicembre 2025) e cosa aspettarsi nel 2026

A fine 2025 la situazione è questa:

• Tasso fisso: tra 2,55% e 2,85% per LTV fino al 70–80%.
• Tasso variabile: ancora sotto il 4% in molti casi.
• La maggior parte delle famiglie sceglie comunque il fisso, per tranqullità.

Previsioni per il 2026

Gli analisti indicano una possibile discesa dei tassi fissi verso:

👉 2,20% – 2,70% entro fine 2026

Se l’inflazione resta sotto controllo, chi stipulerà un mutuo tra inizio e metà 2026 potrebbe assicurarsi uno dei migliori tassi degli ultimi 15 anni.

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Calcolatore Mutuo 2026 (gratis, senza registrazione)

Ecco il tool che utilizzo anch’io quando aiuto amici e parenti a fare una simulazione:

Apri il calcolatore Mutuo 2026 per testare subito tassi, rate e scenari senza registrazione.

Consiglio: se usi il telefono, ruotalo in orizzontale per visualizzare meglio i grafici.

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Esempio reale: quanto risparmi davvero nel 2026?

Supponiamo un acquisto da 350.000 € (Milano o Roma), con 100.000 € di anticipo.

📌 Mutuo richiesto: 250.000 €

Anche un semplice -0,40% di tasso può valere decine di migliaia di euro in meno.

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5 consigli pratici (che nessuna banca ti dirà)

1. Non fidarti del tasso “da volantino”

Quello è pensato per clienti perfetti: LTV al 50%, garanzie solide e reddito alto.
Chiedi sempre un preventivo personalizzato.

2. Oggi il fisso vince sul variabile

Nel 90% dei casi conviene la stabilità, a meno che non pensi di vendere casa entro 5–7 anni.

3. Surroga gratuita: occasione 2026

Se hai un mutuo vecchio e caro, nel 2026 potrebbe essere l’anno migliore per surrogare a costo zero.

4. Scendere sotto l’80% di LTV cambia il mondo

Con un 20–25% di anticipo, i tassi si abbassano anche di 0,20% – 0,40%.

5. Ricorda le spese accessorie

Metti in conto:

• Perizia: 300 €
• Istruttoria: 0,5% – 1%
• Assicurazione obbligatoria: variabile
  👉 Totale medio: 4.000 – 6.000 €

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Il momento giusto per comprare casa?

Probabilmente sì: il 2026.

Non torneremo ai tassi dello 0,8% del 2021, ma potremmo essere di fronte a una delle ultime finestre davvero favorevoli prima della stabilizzazione attorno al 3%.

Il mio consiglio: non rimandare per paura dei numeri.

👉 Prova ora il calcolatore, testa scenari diversi e capisci qual è la rata che ti fa stare sereno.

E se hai dubbi, lascia un commento: rispondo sempre personalmente.

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“Vorrei comprare… ma non so da dove iniziare.”

FAQ

Quali sono i tassi mutuo reali a dicembre 2025 per un mutuo prima casa all'80%?

I migliori tassi fissi reali oggi (dicembre 2025) partono da 2,55% fino a 2,85% per LTV ≤80% e clienti con reddito dimostrabile. Le offerte sotto 2,50% sono quasi sparite, ma dal 2026 sono previste ulteriori riduzioni.

Con 250.000 € di mutuo nel 2026 quanto pago di rata a tasso fisso?

Con un tasso fisso medio previsto del 2,45%-2,60% la rata è: 25 anni → 1.115–1.135 €, 30 anni → 1.000–1.020 €. Dati calcolati tramite il nostro tool aggiornato in tempo reale.

Mutuo fisso o variabile nel 2026: quale conviene davvero?

Nel 2026 il fisso conviene al 90% delle persone. Il variabile parte dal 3,8-4,1% e potrebbe scendere, ma la maggior parte preferisce la certezza di una rata fissa sotto il 2,7%.

Con 1.500 € di rata mensile quanto mutuo mi posso permettere nel 2026?

Con tasso fisso 2,50% (media prevista 2026): 25 anni → 330.000–340.000 €, 30 anni → 360.000–370.000 €. Con una rata da 1.800 € si arriva intorno a 400–420k.

Ho 38 anni e voglio un mutuo a 30 anni: la banca me lo concede nel 2026?

Sì. Quasi tutte le banche consentono scadenze che arrivano a 75-80 anni. A 38 anni + 30 anni = 68 anni, nessun problema. Alcuni istituti (Intesa, Unicredit) arrivano anche a 85 anni per clienti solidi.

Surroga mutuo 2026: conviene farla? Quando?

Sì. Il 2026 sarà l'anno d'oro della surroga. Chi ha mutui vecchi al 4-5% può scendere sotto il 2,6% senza costi (perizia e notaio gratis per legge). Risparmio medio: 150–300 € al mese.

Con 100.000 € di anticipo quanto mutuo serve per una casa da 350.000 € nel 2026?

Serve un mutuo da 250.000 € (LTV 71%). Con questo anticipo ottieni i tassi migliori (0,20–0,40% in meno) e spesso zero costi di istruttoria.

Le spese extra del mutuo (notaio, perizia, assicurazione) quanto sono nel 2026?

In media: Notaio 2.000–3.500 €, perizia 300–400 €, istruttoria 0–1.200 € (spesso azzerata sotto LTV 80%), assicurazione scoppio/incendio 800–1.500 €. Totale realistico: 4.500–7.000 €.

Il mutuo 100% esiste ancora nel 2026?

Sì, ma quasi esclusivamente per under 36 tramite il Fondo di Garanzia Prima Casa (mutui fino a 250.000 € garantiti all’80%). Per gli altri il massimo è 90–95% con garanzie aggiuntive.

Il trucco più importante che nessuno dice quando prendi il mutuo nel 2026?

Richiedi due preventivi diversi nella stessa banca (online e in filiale) e usa quello migliore per ottenere un’offerta ancora più bassa da una banca concorrente. Così puoi risparmiare anche 0,35% di tasso, pari a circa 100 € al mese su 25 anni.